Le «nearshoring» au Mexique fait émerger une nouvelle culture du luxe

Depuis 2022, le phénomène du nearshoring – stratégie de relocalisation d’activités industrielles vers un pays proche, voire limitrophe – s’accélère vertigineusement. Les États-Unis, fatigués des chaînes logistiques interminables avec l’Asie et de leur dépendance chinoise, redécouvrent les potentiels de leur voisin du sud. Ce regain d’intérêt participe à transformer le nord du Mexique en véritable atelier du futur.

Les chiffres d’investissement direct témoignent de cette attractivité. En 2024, le total d’investissement attendu par des compagnies américaines était de plus de 40 milliards de dollars, dont 21,9 milliards de dollars confirmés par le rapport PAM nearshoring 2024, et un flux d’IDE total de 36,9 milliards USD tous pays confondus; un record historique. Le Mexique est, depuis 2023, le principal partenaire commercial des États-Unis, devant la Chine; l’Accord de libre-échange nord-américain (ALENA) conclu au début des années 90 avait d’ores et déjà scellé entre les États-Unis et le Mexique une collaboration industrielle motivée par les faibles coûts de main-d’œuvre du pays et sa proximité géographique.

Aujourd’hui fort d’un PIB manufacturier représentant 21,4 % du total national (statistiques provenant de Pro México Industry), le pays voit de nouveaux clusters se former dans de nouvelles villes. Entre 2024 et octobre 2025, ce sont 400 nouvelles entreprises liées au nearshoring qui se sont implantées dans le pays, selon la Mexican Association of Private Industrial Parks, dont certaines dans des secteurs inattendus.

C’est à Monterrey, capitale de l’État du Nuevo León, que ce nearshoring d’un nouveau type bat son plein. Symptomatique de ce phénomène, le Nuevo León regorge d’usines automobiles et autres entrepôts de pièces électroniques. Tesla a annoncé qu’en 2026 elle ouvrirait une Gigafactory de 1600 hectares près de Monterrey, pour 6 milliards de dollars. La région est aussi devenue un hub de la Medtech durant la pandémie, entraînant que les chantiers immobiliers et les nouveaux cafés-galeries fleurissent aux abords de Monterrey, comme à San Pedro Garza García, l’une des municipalités les plus riches d’Amérique latine.

Rappelons qu’en 2023, plus de 5,6 millions de mètres carrés d’espaces industriels étaient en cours de construction au Mexique, dont 1,7 million à Monterrey seulement, soit près d’un tiers du total national. Ce développement soutenu a pour conséquence une gentrification galopante, allant de pair avec une flambée de la valeur foncière: +39% sur les loyers industriels en un an, selon Prodensa, et un prix moyen du mètre carré rivalisant avec les quartiers huppés de Miami, avoisinant les 4000 USD.

Des prix qui ne semblent pourtant pas dissuader les ingénieurs, cadres et entrepreneurs de s’y installer malgré tout; une tendance qui va dans le sens d’une consolidation du secteur immobilier de luxe mexicain, qui pèse 22,3 milliards de dollars américains en 2024 et pourrait atteindre près de 40 milliards d’ici à 2033.