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Milan: le succès commercial de la Galleria Vittorio Emanuele II rapporte des dizaines de millions à la ville
By Eva Morletto14 octobre 2026
De Milan à Tokyo, les magasins de luxe deviennent des leviers de valorisation immobilière. À Milan, les loyers des espaces commerciaux de la Galleria Vittorio Emanuele II, somptueuse galerie du XIXe siècle voisine du Duomo, symbole historique de la ville, rapportent désormais plus de 90 millions d’euros par an à la municipalité, contre 53 millions en 2021, soit une hausse d’environ 70%.
Depuis 2019, la ville de Milan attribue ses emplacements les plus convoités aux enchères, après une première sélection fondée sur la qualité des projets et le prestige des maisons. En 2024, le joaillier Tiffany & Co. a remporté l’ancien espace Swarovski pour un loyer annuel de 3,6 millions d’euros, pour une surface de 174,5 m², après 27 surenchères. Pour la capitale de la mode, ces chiffres représentent une vraie manne, car les recettes soutiennent aussi les politiques municipales.
Les maisons ont de plus en plus besoin d’adresses emblématiques, d’un voisinage prestigieux et d’un lieu où les visiteurs viennent aussi pour passer du temps, admirer l’architecture ou prendre un café: le magasin physique est redevenu le cœur du luxe expérientiel.
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Ginza: le quartier de Tokyo qui illustre cette «prime à l’emplacement»
Selon le cabinet Cushman & Wakefield, leader mondial de l’immobilier professionnel, les loyers de référence ont progressé de 10% en 2025, à 11 538 euros par m² et par an à Ginza, Tokyo. Le mix entre maisons de luxe, grands magasins, flagships spectaculaires, restaurants design et architecture caractéristique contribue à renforcer le pouvoir d’attraction du lieu.
Prague possède également son lieu phare où immobilier et commerce de luxe se renforcent mutuellement: la rue Parizska. Six nouvelles boutiques de luxe y ont ouvert en 2025. Les loyers y atteignent environ 2 800 euros par mètre carré et par an, tandis que de nouveaux hôtels et espaces culturels enrichissent progressivement le parcours des visiteurs.
La concentration ne garantit pas toutefois le succès éternel. À Rio de Janeiro, par exemple, la rue Garcia d’Ávila, à Ipanema, qui reproduisait un peu le même modèle commercial et le même engouement immobilier avec une hausse exponentielle des loyers, a vu Louis Vuitton et Hermès partir pour le centre commercial VillageMall. Le quartier se réinvente aujourd’hui autour de créateurs locaux et de boutiques expérientielles.
Paris: le succès commercial ne fait pas toujours grimper les loyers
Puis il y a d’autres réalités particulières: à Paris, le secteur du boulevard Haussmann qui accueille le Printemps et les Galeries Lafayette montre un autre modèle économique. Les Galeries Lafayette ont à elles seules accueilli 35 millions de visiteurs et réalisé 2 milliards d’euros de chiffre d’affaires en 2025, en croissance de 4%. Les Galeries ont tiré leur épingle du jeu malgré la crise du luxe grâce à leur capacité à créer, sous leur coupole historique, un univers expérientiel varié: spa au sous-sol, ateliers de pâtisserie dans l’espace Gourmet, une nouvelle patinoire sur la terrasse qui sera inaugurée fin novembre.
Mais si le succès des Galeries se poursuit, avec un flux piéton estimé l’année dernière par BNP Real Estate à 39,4 millions de passages sur cette partie du boulevard, le montant des loyers n’a pas beaucoup augmenté ces dernières années et reste stable autour de 5 000 euros par mètre carré et par an. Cet exemple montre que le succès commercial n’est pas forcément lié à la hausse des prix immobiliers et que les facteurs qui contribuent à leur essor mutuel sont beaucoup plus subtils et complexes.
À retenir:
- Milan tire des revenus records de ses emplacements de luxe: les espaces commerciaux de la Galleria Vittorio Emanuele II rapportent plus de 90 millions d’euros par an à la municipalité, contre 53 millions en 2021.
- Les quartiers emblématiques renforcent leur attractivité immobilière: à Ginza, Tokyo, les loyers de référence ont progressé de 10% en 2025, atteignant 11 538 euros par m² et par an.
- Le succès commercial ne garantit pas une hausse des loyers: à Paris, malgré les 35 millions de visiteurs et les 2 milliards d’euros de chiffre d’affaires des Galeries Lafayette en 2025, les loyers du boulevard Haussmann restent relativement stables, autour de 5 000 euros par m² et par an.
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